„Hypotéční a kreditní krize a následná ekonomická recese napáchaly na americkém nemovitostním trhu obrovské škody. Na jejich odstraňování se mohou za velmi atraktivních podmínek podílet i čeští investoři“, tvrdí Čechoameričan Thomas Smid, s nímž jsme kromě investic do amerických nemovitostí probírali i aktuální politickou situaci a pocity běžných Američanů z vývoje ekonomiky a situace na Wall Streetu.

* Jaká je podle vás nálada ve Spojených státech?

Nálada je špatná. Lidé jsou znepokojeni a mají proč: přetrvávající problémy na Wall Streetu, rozšiřování ropné skvrny v Louisianě, problémy s imigranty…

* Popularita prezidenta Obamy nyní padá stejně rychle, jako rostla před volbami. Čím si to vysvětlujete? Udělal v úřadě nějakou zásadní chybu? Americká ekonomika přece podle řady parametrů ožívá a růst nezaměstnanosti se zastavil…

Obama zatím nesplnil nic z toho, co slíbil. Vše je pouze politika. Co se má a nemá, bude a nebude dělat, určuje Wall Street a lidé jsou z toho rozhořčení. Důkazem byly před několika týdny primární volby, které ukázaly, že lidé chtějí někoho, kdo bude opravdu na jejich straně.

* Nedávno zasáhl newyorskou burzu největší jednodenní pokles v historii? Jak si tento pokles vysvětlují řadoví Američané?

Těžko se mi to hodnotí – mám pouze zprávy ze zákulisí a vypadá to na čistý podvod. Ačkoli se o tom nahlas nemluví, bylo to politicky a lobbyisticky motivované.

* Jak se promítly ekonomické „reformy“ Obamovy administrativy do reálného života Američanů? Pomohl bilionový záchranný balíček?

Nepromítly se nikde. Obyčejní lidé mají stále problémy. Balíček pomohl pouze bankovnímu sektoru. Drobní podnikatelé mají stále velmi těžkou pozici. Když žádají o půjčku, nikdo jim nepůjčí, ale problémy mají, i když půjčku zrovna nepotřebují. Veškeré záchranné balíčky šly na ruku velkým bankám a nadnárodním společnostem.

* Jak vnímají Američané současnou uvěrovou krizi v Evropě, především zadlužení zemí skupiny PIGS, a také to, že neschopnost splácet dluh může jednou postihnout i Spojené státy? Připouštějí si to vůbec?

Běžní Američané nevědí a neřeší, co děje za hranicemi Spojených států. Analytici samozřejmě tyto věci sledují, ale jaký to bude mít dopad, záleží na tom, kolik amerických bank a investorů bylo nějak zainteresováno v Řecku.

Oživení na trhu nemovitostí je jen statistika

* Především v prodejích domů je na americkém nemovitostním trhu vidět oživení, roste také cenový index S&P/Case Shiller. Odrážejí podle vás tyto nemovitostní indikátory reálnou situaci realitním trhu v USA?

Ne, je to pouze statistika, která neodráží současný trh. Oživení bylo způsobeno programen, který částečně umožňoval nákup nemovitostí z programu HUD (HOME URBAN DEVELOPMENT), tzn. za dobrých podmínek. Tento program však ke 30. dubnu skončil. Pokud běžný občan nemá hotovost či možnost zaplatit alespoň 30 % jako zálohu a zároveň dobrý kredit (pozn. úvěrovou historii), nemá šanci koupit jakýkoliv dům.

* V důsledku hypotéční krize přišly o střechu nad hlavou miliony Američanů. Co se vlastně stalo s jejich domy?

Nejen v důsledku krize, ale při celkové neschopnosti splácet je nemovitost vždy zastavena bankou. Banky poté zástavy prodávají, aby uspokojily alespoň část pohledávky. Je běžné, že banka raději prodělá peníze, než aby držela nemovitost delší dobu. Je to pro ni krajně nevýhodné a drahé (údržba, opravy, daně). V současné době je v zástavě (foreclosure) okolo 3,9 milionu nemovitostí.

* I přes tak vysoké číslo, o kterém mluvíte, je přece jen pravděpodobné, že nehorší má trh rezidenčního bydlení za sebou. Často se však mluví o tom, že je v USA na spadnutí krize na trhu komerčních realit…

Komerční reality se nacházejí ve stejném stavu, v jakém byly rezidenční nemovitosti před dvěma lety. Lidé zkrátka méně utrácejí, podnikatelé tak mají nižší obrat a neplatí nájemné. Řada pronajímatelů komerčních nemovitostí je proto v podobné situaci, v jaké byli rezidenti: tedy propadu zástavy bance.

* Jsou oblasti v USA, kde ceny nemovitosti stále padají?

Ano. Ceny dále klesají ve většině států. Nelze ale očekávat propady o 30 až 40 %, ale spíše v jednociferných hodnotách: 3,5 až 7 %. Vše se odvíjí od toho, kde je největší vlna propadlých zástav. Pro případné investory je potřeba odlišit, zda chtějí koupit nemovitost na zisk, nebo na bydlení. To jsou velmi podstatné rozdíly.

* Jaký je rozdíl mezi investicí za účelem zhodnocení a koupí domu pro vlastní potřebu na Floridě?

Pokud chcete vydělat peníze, musíte investovat tam, kde je zhodnocení reálné: koupit nemovitost, která má equity (rozdíl mezi nákupní a reálnou hodnotou) minimálně 35 procent. Jinými slovy nakoupit dům v hodnotě 100 000 USD za 65 000 USD. Zároveň byste měli mít jasno, co s nemovitostí uděláte, až budete vlastníkem, protože se musíte o nemovitost starat. A to je na dálku docela obtížné. Proto se vše většinou řeší okamžitým prodejem na bázi rent to own s garantovanou návratností do tří let. Pokud chce někdo dům na rekreaci nebo celoroční využití, je samozřejmě Florida v současné době jednou z nejlepších variant, ale pozor – koupě na Floridě ze zástavy za např. 60 000 USD nedává kupci žádnou equity. Kupuje za reálnou cenu.

* Jaké možnosti má český investor při investicích do amerických nemovitostí?

Český investor má několik možností, jak vstoupit na americký realitní trh. Buď jako přímý majitel nemovitosti, která má investiční kritéria (tzn. nutnost min. 35% zálohy), nebo za jako spolupodílník investiční společnosti.

* Jaký investiční model nabízíte svým klientům?

Oba výše uvedené modely jsou podle mě velmi atraktivní: nabízejí investorovi jistotu, protože exisutje možnost výstupu z transakce, pokud nastane nepříznivá situace. Záleží na investorovi samotném, co hledá a co mu vyhovuje. U první možnosti je „garantem“ equity: v případě investorovy potřeby vystoupit z transakce stále existuje prostor na uskutečnění rychlého prodeje a vyplacení jeho investice, samozřejmě bez záruky zhodnocení. Důležité však je, že neprodělá. I u druhé varianty je „jistota“ obdobná: vykoupením akcií investor získá prostředky zpět. Opět nedosáhne garantovaného zhodnocení, ale o své prostředky nepřijde. To jsou však krajní řešení, protože se nám ještě nestalo, aby někdo vystoupil z průběhu transakce. Vše je navíc domluveno a smluvně vázáno.

Oba výše uvedené modely jsou podle mě velmi atraktivní. Záleží na investorovi samotném, co hledá a co mu vyhovuje. Oba modely mají jedno společné, a to že nabídnou investorovi jistotu, protože mají možnost výstupu z transakce, pokud nastane nepříznivá situace. V případě A. je to právě equity, kdy v případě investorovy potřeby vystoupit z transakce stále existuje prostor na uskutečnění rychlého prodeje a vyplacení jeho investice, samozřejmě bez záruky zhodnocení, pokud vystoupí z transakce dříve, než je původně domluveno. Důležité však je, že neprodělá. Varianta B. je obdobná – vykoupením akcií investor získá prostředky zpět. Opět nedosáhne garantovaného zhodnocení, ale o své prostředky nepřijde. To jsou však krajní řešení, protože se nám ještě nestalo, aby někdo vystoupil z průběhu transakce. Vše je navíc domluveno a smluvně vázáno.

* Mohl byste to vysvětlit na skutečné transakci?

Investor koupí nemovitost za 30 000 USD. Zaplatí poplatky za převod, daň z nemovitosti, pojištění a zprostředkovatelskou provizi. Vše do maximální výše cca 5 000 USD. Celková výše investice je tedy 35 000 USD. Nemovitost, kterou koupil, má však reálnou současnou hodnotu 60 000 USD, což znamená, že equity je 71 %. Nemovitost je obratem (obvykle během 4 až 8 týdnů) prodána finálnímu kupci za reálnou hodnotu 65 000 USD. Tuto smluvní částku splácí běžnými měsíčními splátkami ve výši běžného měsíčního nájmu, za rok splatí 8 400 USD (700 USD měsíčně), poté doplatí 51 600 USD. Pokud to bude do dvou let, je prodejní cena nastavena na 65 000 USD, pokud do tří let, tak na 75 000 USD. Postup splátek a vyplacení je obdobné.

* Jsou i jiné možnosti investic s menším vstupním kapitálem?

Ano, například tak, že investor vstoupí do společnosti jako spolupodílník s minimálním vkladem 5 000 USD. Tady má garanci, že obdrží za 12 měsíců 20 % P.A. plus podíl z celkového obratu společnosti (bez započítání vkladu).

* Jaké oblasti, státy, města ve Spojených státech považujete za investorsky nejatraktivnější?

V současné době investujeme především v oblastech států Arizona, Tennessee, Pensylvánie, Indiana, Kansas a Ohio.