Zájem o nemovitosti v zahraničí prudce roste. Jistotou jsou moře ve Španělsku nebo rakouské Alpy

Koupě apartmánu u moře nebo v Alpách je pro Čechy atraktivní

Jak potvrzují statistiky realitních kanceláří a zprostředkovatelů, kteří v Česku nabízejí zahraniční nemovitosti, zájem Čechů roste. A koupě apartmánu u moře nebo v Alpách se ukazuje být atraktivní hned v několika ohledech.

 „Pokud se bavíme o rekreačních a investičních rezidenčních nemovitostech, do začátku pandemie stoupal zájem přibližně o deset procent ročně,“ říká Jan Rejcha, majitel společnosti Rellox, která se na prodej zahraničních nemovitostí specializuje. V souvislosti s pandemií v roce 2020 sice došlo k patrnému poklesu poptávky, začátek letošního roku už byl ale svědkem markantního nárůstu zájmu a v současné době už je podle citovaných zdrojů zájem vyšší než před začátkem pandemie. „Mezi prosincem 2020 a lednem roku 2021 jsme zaznamenali skokový nárůst počtu dotazů na nemovitosti v zahraničí, a to o 62 procent,„ uvedla datová analytička Seznam.cz Šarlota Smutná.

O co Češi za hranicemi zájem nemají, jsou stavební pozemky, ty v tuzemském vyhledávání netvoří více než desetinu dotazů. Jak uvedla manažerka týmu inzertních služeb Sreality.cz Hana Kořínková, důvodů, proč se Češi stavění v zahraničí obávají, bude nejspíš více, počínaje odlišnými stavebními zákony a konče obtížně realizovatelným dohledem nad vznikající stavbou. Rostoucí zájem se tak týká především rodinných domů na Jadranu anebo apartmánů v Alpách.

U moře, nebo na horách?

Žebříčku Čechy nejvíce poptávaných zemí vévodí Rakousko (33 %), následované Španělskem a Chorvatskem. To asi není překvapením, dominance zájmu o apartmán nebo dokonce rodinný dům v Rakousku je dána v první řadě jeho snadnou dostupností. S tím, že Češi rakouské Alpy milují – tradičně coby lyžařskou destinaci, ovšem stále častěji je navštěvují i mimo lyžařskou sezonu. Je zde ale také aspekt čistě ekonomický, z pohledu investora jistě významnější.

Rakousko se dnes investorům prezentuje velmi širokou nabídkou „aparthotelových nemovitostí“ fungujících v režimu kombinace částečného vlastního užívání, hotelových služeb a zajištění dalšího pronájmu. U českých investorů je právě toto velice oblíbený koncept.

Druhou nejoblíbenější destinací, kde chtějí Češi nakupovat nemovitosti, je Španělsko. Zájem o nemovitosti z této země byl utlumen po hypotéční krizi v roce 2008, od roku 2015 je však znovu patrný jeho nárůst, což se týká i českých klientů. Průměrné ceny nemovitostí ve Španělsku klesly mezi lety 2008, kdy byly na vrcholu, a 2016 o 50 procent. Od té doby už jen rostou, přičemž k letošnímu září byl u rezidenčních nemovitostí na kontinentálním pobřeží Španělska meziroční nárůst cen vyčíslen na 12 procent.

Španělské pobřeží je ale dlouhé a jednotlivé lokality investorům často nabízejí velmi různé podmínky, ceny nemovitostí se výrazně liší podle oblasti. Skromný apartmán v levných částech španělského pobřeží stále může být k mání v cenách mírně přesahujících sto tisíc eur. Slunečné počasí, a to i v zimě, mírné ceny potravin, to všechno v Česku samozřejmě rezonuje. Zájem o tento typ nemovitostí se soustřeďuje hlavně do míst vzdálených do hodiny od příletových letišť, což jsou zejména Malaga v jižním Španělsku (pobřeží Costa del Sol) a Valencie na východním pobřeží (Costa Blanca). Aktuálně se zájem Čechů o nemovitost ve Španělsku dokonce přibližuje poptávce po rakouských Alpách.  

S tím, jak se realitní trh ve Španělsku uzdravuje, však zřetelně sílí orientace nabídky na kvalitu lokality a jednotlivých developerských projektů. A na této scéně už Španělsko stále více láká také movitější investory.

Specifickou skupinu investorů pak tradičně přitahuje Chorvatsko. Jedná se o lidi, kteří na chorvatské léto většinou nedají dopustit a k Jaderskému moři jezdí na letní rekreaci dlouhodobě. Češi tedy často znají oblast, kde se prodávaná nemovitost nachází, existují zde návaznosti na jejich další aktivity, což může být třeba kotvení lodě. „Ceny nemovitostí jsou stále relativně příznivé, ale není pravda, že by Chorvatsko bylo levnou oblastí,“ uvažuje Jan Rejcha. Index cen rezidenčních nemovitostí na Jaderském pobřeží vzrostl meziročně o 5,9 procenta (podle statistik za první čtvrtletí roku 2021)

Proč vede Rakousko

Jedničkou na trhu zahraničních nemovitostí je pro investory z Česka dlouhodobě Rakousko, přičemž snadná dostupnost ve smyslu dojezdové vzdálenosti a z toho plynoucí oblíbenost zdejších rekreačních středisek jsou z pohledu investora vlastně jen bonusovými body.

Rakouský realitní trh patří dlouhodobě k nejstabilnějším v Evropě, což je bezpochyby odrazem hospodářské vyspělosti, ale například i vyspělosti právního prostředí země. Ceny residenčních nemovitostí v Rakousku mírně rostly i v době realitní krize koncem minulé dekády a růst pokračoval dokonce i v časech pandemie covidu. V roce 2020 ceny nemovitostí v celém Rakousku meziročně stouply o sedm procent.

Zaostřeno na Alpy, které jsou v poptávce českých investorů silně zastoupeny, můžeme v pravidelném reportu švýcarské banky UBS mezi letošním a loňským rokem sledovat v průměru více než 3procentní nárůst cen. Tempo růstu táhly především nejlepší švýcarské destinace, jejichž ceny se zvyšovaly o více než čtyři procenta.

Rakousko reprezentuje tříprocentní průměr a třeba v Itálii ceny rekreačních nemovitostí o jedno procento poklesly. Obecně lze ale konstatovat, že nemovitosti v rakouských Alpách jsou i přes popsaný vývoj ještě stále levnější než švýcarské nebo francouzské. Citovaná zpráva UBS Alpine Property Focus 2021 uvádí v žebříčku nejdražších alpských oblastí pouze dvě rakouská střediska, a to Kitzbühel a St. Anton am Arlberg.

Většina se prodá cizincům

Až 90 % nemovitostí, které nemají status trvalého bydliště a leží v pěší nebo krátké dojezdové vzdálenosti od sjezdovek, se v Rakousku prodá cizincům. Největšími investory jsou Němci a Holanďané, následují Skandinávci a Britové.                                                     

Lákavý pronájem

Jako významná pobídka k investování v rakouských Alpách může fungovat i fakt, že ve většině nově vznikajících rezidenčních projektů je již od počátku nastaven model užívání nemovitosti včetně jejího pronájmu, který zajišťuje developerskou společností pověřený operátor. V rámci předem stanoveného režimu užívání nemovitosti si kupující pro sebe vyhrazuje termíny, ve kterých chce apartmán sám využívat, a po zbytek času je nemovitost pronajímána s tím, že se poměrně přesně stanovuje (v některých případech i garantuje) roční výnos z této činnosti.

S ohledem na to, že rakouské Alpy již dnes zdaleka nejsou jen zimní destinací, ale návštěvníky ve významném počtu lákají celoročně, se pak příjem z pronájmu stává významnou součástí zhodnocování investice. Výnosy z pronájmu před zdaněním se většinou pohybují na úrovni tří až čtyř procent, a to již po odpočtu provozních nákladů. 

 „Až se situace okolo covidu uklidní, mohly by ceny nemovitostí opět zamířit směrem nahoru. Ale vzhledem k tomu, že rostly i během pandemie, tak případný růst nebude nijak skokový, ale spíše kontinuální,“ uzavřel téma předpokládaného růstu cen investičních nemovitostí na jih od českých hranic Jan Rejcha. V této souvislosti je ještě vhodné připomenout, že ve většině rakouských alpských oblastí už je nová výstavba, která není určena pro hlavní bydlení, legislativně omezována.  

Kde chtějí Češi vlastnit nemovitost (statistika poptávky v září 2021)

·       Rakousko: 33 %

·       Španělsko: 27 %

·       Chorvatsko: 24 %

·       Itálie: 7 %

·       Další: 9 % (např. Řecko, Dubaj, Mauricius, USA…)